マイホームを売ることになりましたが、不動産売買の経験はありませんし、よく分からないまま、チラシで見た不動産屋さんにお願いしてみました。でも、売れません。価格をかなり下げれば売れるのでしょうが、叩き売るようなことはしたくありません。「早く売りたい、そして少しでも高く売りたい」、これが売る側の気持ちです。

 

結論を申し上げると、いち早く、しかも希望価格で売ることができました。売れた最大の理由は販売に協力してくれる不動産屋さんを増やしたことです。何故そうなったのかというと、【不動産の無料一括査定サイト】というものを利用したからです。最初は1社のみとの契約でしたが、不動産査定サイトの活用で、複数の会社と契約を結ぶことができ、そのネットワークにより、売り出し後ただちに、しかも言い値で売れたのです。

 

これから、最初に売り出してから売れるまでの顛末を紹介します。「売れたら売ろうかなと思っている方」「そのうち売るのも有りかなと思っている方」などに参考になると思います。是非ご覧ください。

 

売り出してみたら売れなかった一度目

 


最初に転居を考えたのは、子供が大きくなって近所の幼馴染と外で遊ぶこともなくなり、一軒家に住む必要性を感じなくなった頃です。北海道の札幌に住んでいます。子供ができてから一軒家に住んでいましたが、札幌の一軒家には除雪がつきものです。冬は除雪、そして春、夏、秋には草取りがあります。それが苦痛でまず妻がマンションへの転居を口にするようになりました。年々しんどくなり、いよいよマンションへの転居を決断します。

 

重労働の除雪を女性がやる

 

除雪は重労働ですが、北海道では女性が除雪をやるのは当たり前です。男性が出勤してしまうと女性がやるしかありません。これは北海道に限ったことではないと思うのですが、以前テレビで「北海道では除雪を女性がやる」と報道しているのを見て、これは北海道特有のことなのだと思った記憶があります。

寝ている間に積もると、早朝にやらなければなりません。車が通れないような状態のまま放っておくと近所迷惑ですし、見た目も良くありません。だらしない家と思われるのも嫌ですから、昼頃ゆっくりというわけにもいかず、朝の5時や6時から開始することも頻繁です。

妻が転居を希望するのも分かります。賛同し、売り出すことにしました。しかし売れません。高額ですから、そう簡単に売れるものではないと分かっていましたが、やはり容易ではありません。

「売れたら売るか」程度で不動産会社1社に依頼


最初に転居を考えた頃はまだ肉体に限界を感じていた訳ではなかったので、売れたら売るかという程度でした。その時の不動産屋さんとのコンタクトのきっかけは、記憶が定かではないのですが、新聞か放り込みのチラシだったと思います。不動産屋さんに知り合いはいませんし、コンタクトの仕方も分かりません。当時はネットで探すという発想もありません。チラシがきっかけで、ある不動産屋さんにお願いすることにしました。

私は留守がちでしたし、妻が転居に積極的だったこともあり、打ち合わせは妻に任せました。そのときは1社と契約して売り出すのが当たり前、そこで売れなければ仕方がないと思っていました。結果は売れませんでした。そのときは、価格の相場を知りたいとか、もし売れるのだったら売っても良いという程度でしたので、そんなものかと思い、そのまま住み続けることになります。

 

また売り出してみたが二度目も売れず

 


それから数年が経ちます。除雪が年を重ねるごとにきつくなってきます。子供たちも巣立ち、転勤族なので戻ってくる確率も低く、子供たちのために残しておく必要もありません。また売りに出すことにしました。

前回とは違う不動産屋さんに依頼


次もチラシがきっかけだったと思います。チラシを見て、またお願いしてみようかということになりました。前回とは違う不動産屋さんでした。

価格を決めて売り出しを始めると、今度は比較的早く興味を示した人が出ましたが、価格がネックで結局売れませんでした。その時、まだ売るなということだと妻と納得し、売却を諦めます。

肉体的にはきつくなっていましたが、除雪は冬場の運動不足解消にはうってつけで、スポーツのようなものです。もう少し頑張ってみようということになりました。

「売り方を変えてみたらどうか」という思いがよぎる


除雪のしんどさが年々増してきます。終わった後は疲労困憊という状態です。ボウリング程度ならいけるけれど、ハードなサッカーはもう無理、そんな年齢です。妻も私ももう肉体の限界です。さすがにもう来年は嫌だ、二度としなくて良いようにしたい、何とか除雪から解放されたいと強く願い、不動産の売却を決断します。しかし、これまでに二度売り出して売れず、売却を断念しています。

売れなかった理由などこれまでの経緯を考えてみました。依頼した不動産会社は二度とも1社でした。こちらのスタンスも売れたら売ろうという程度で消極的でした。でも除雪は二度としたくありません。それにはマンションへの転居が必須です。絶対売却しなければなりません。でも、たたき売るようなことはしたくありません。1円でも高く1日でも早く売るためにはどうしたら良いのかを真剣に考えました。

すると、過去二回は1社のみにお願いしたけれど、数社にお願いしたらどうなのだろう、早く高く売れない原因はそういうこともあるのではとの思いが浮かんできました。そこで1社ではなく複数の会社に依頼してみようと思います。でもどこの不動産会社に依頼したら良いのか、複数の会社と契約するにはどうしたら良いか、全く分かりません。

専任媒介契約と一般媒介契約

 

不動産の売却の契約は1つではなく、3つあり、おおまかには2つです。専任媒介契約と一般媒介契約というもので、専任媒介契約はお任せすることにした1社のみと契約します。一般媒介契約は複数社と契約します。

これまではそんなことは全く知らず、専任媒介契約で1社のみにお願いしてきました。契約の際には説明を受けていたのだと思いますが、数社との契約は面倒だし、売れなくても仕方ないというスタンスだったからでしょう。1社との専任媒介契約でした。

専任媒介契約と一般媒介契約、それぞれメリット、デメリットがあります。専任媒介契約は自社だけなので熱心に取り組んでくれる可能性大で、一般媒介契約は売却の情報を広い範囲に知らしめることができます。不動産会社の方は専任媒介契約でも情報は他社にも回り、情報の拡散は一般媒介契約と変わらないと言います。しかし、実際に両者を体験しましたが、一般媒介契約は売れるスピードが早いです。それを痛感しました。

 専任媒介契約:客のメリット
 不動産会社は熱心に取り組んでくれます。

 専任媒介契約:不動産会社のメリット
 一般媒介契約と違い、他社に持っていかれることはないので、安心感もあります。

 専任媒介契約:客のデメリット

 1社の人脈、情報に限られるので、我が家の様に契約期間の3ヶ月で売却できないリスクが高くなることです。専任媒介契約を進める不動産会社は、1社との契約でも情報は他社にも回るので、情報の広がりという点では一般媒介と変わらないと言います。しかし、実際に経験してみて、一般媒介との違いを実感しました。

 専任媒介契約:不動産会社のデメリット
 無いと思います。考えましたが、思い浮かびません。

 

 一般媒介契約:客のメリット

 売却の情報を広い範囲に知らしめることができます。多くの人の情報やネットワークを利用できるので、売却の確率も高くなります。我が家は最初1社との契約で売れず、次は6社と契約を結び、希望の値段で売れました。

 一般媒介契約:不動産会社のメリット
 ないと思います。

 一般媒介契約:客のデメリット
 一番は煩わしさでしょうか。多くの会社、人と関わるので、面倒と感じる人もいるでしょうし、担当者全員と相性が合うとは限りませんので、ストレスを感じるかも知れません。

 一般媒介契約:不動産会社のデメリット

時間と労力を費やしても契約を他社に取られてしまうリスクがあります。

 

以上から不動産会社にとっては専任媒介契約が望ましいのだと思います。客側に知識がなければ専任媒介契約に誘導していくのは不動産会社にとって当たり前のことです。

私は今度こそ売却に成功してスッキリしたいとの思いがあり、一般媒介契約で進めようと考えました。1社でも売り出し情報が出回るから売れる確率は一般媒介契約と同じだと言われても、他社が独占的に扱う物件にどれほど熱心に取り組むのか疑問に感じ、複数の不動産会社に依頼してみようと考えました。

ただ、一般媒介契約にするとして、不動産屋さん複数の会社とどのようにコンタクトを取っていけばいいのか分かりませんでした。でも、今は便利な時代です。インターネットで探せます。「不動産査定」「不動産売却」などで検索したのだと思いますが、たまたま自宅の適正な売値を無料で査定してくれるサイトをみつけます。何も知らず気楽に申し込みました。それが大正解でした。

 

三度目は不動産の無料一括査定に申込む

 


申し込みフォームに「住所、建物面積(おおよそ)、土地面積(おおよそ)」などを記入して送信します。申し込み後、登録内容を見て興味を持った不動産屋さんから連絡が入ります。メールでもきますし、電話もきます。まずは面談日の調整です。早い者順に、予定を入れていきます。連絡がきた6社との面談が翌日から始まりました。


 

 

複数の会社に依頼する一般媒介契約で押し切る


最初の面談で、数社から専任媒介契約のメリットを強調され、我が社に任せて欲しい旨のお話がありました。でも、専任媒介契約でうまくいかなかったこともあり、一般媒介にすることは既に決めていました。

どこの会社も専任媒介契約をしたいはずです。専任媒介契約は1社で独占できます。ですから、一般媒介契約を渋る会社もあると思います。それはそれで仕方ないと考え、こう申し上げました。「もし専任媒介でなければ難しいということでしたら、致し方ありません」とお伝えしたら、みなさん「いえ、一般媒介で結構です」と言います。

そりゃ、そうだと思います。ひょっとしたら自分のところで購入者を紹介できるかも知れませんし、一般媒介なら断るというなら、私が登録した不動産情報を見て手を挙げることはしなかったでしょう。

複数の会社と契約を交わすメリット


私の場合は一般媒介にして広げて本当に良かったと思います。何故なら、購入客を営業マン自身の人脈で見つけてくれたからです。複数の不動産屋さんと契約を交わすと、このようなメリットがあります。

一般媒介のデメリットを挙げると、多少煩わしさがあるということです。6社と契約したので担当者の方とのやり取りに割く時間も増えます。面談の回数も電話の回数も専任媒介1社の場合の6倍になります。ただ、今は電子メールがあるので、BCCで一斉に送信できます。記述に割く時間は変りませんし、さほど面倒とは感じませんでした。

買ってくれる人を早く見つけられるなら、6社ではなくもっと多くても構わないと思います。最初の面談に時間が取られますが、早く売れるならそんな時間や労力なんて大した問題ではありません。

ただ、私は一般媒介で成功しましたが、知り合いの中には一括査定サイトに申し込み、面談した後、相性が合う一人の方に決めて、気持ちよく進めることができたと言っていた方もいます。私のように何人もの人と関わっても煩わしさを感じることないタイプもいれば、気の合う一人の方とだけ取り組みたいという人もいます。後者のタイプの方も、多くの人の中から気の合うお一人を選べるので、不動産査定サイトに申し込むのは良い選択だと思います。

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不動産売却の査定サイトは他の査定サイトは違い、申し込んだからといって、営業がしつこくてうざいと感じるようなことはありません。それから連絡のあった会社全てと契約を結ばなければならないということもありません。例えば6社から連絡があり、その中から1社のみでも、3社とでも、6社全てとでも、何社と契約しても構いません。その時のご判断でご自由に決めることができます。

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査定価格は各社でこうも違う

 

 

査定価格と売り出し価格


売却不動産の「査定価格」が不動産屋さんからどんどん集まってきます。査定根拠も書かれています。そして「売り出し価格」というものも出してきます。「売り出し価格」は購入者から値引き交渉されることを見越して、「査定価格」より少し高めです。

実例では、査定価格で一番高かったところが3868万円、一番安かったところは3250万円で、差額は618万円。売り出し価格で最も高かったのは4050万円、一番安かったのは3500万円で差額は550万円でした。

売り出し価格はこう決める


次の仕事は売り出し価格を決めることです。6社の売り出し価格を合計して6で割った平均の価格を売り出し価格としました。売り出し価格は「○円~○円」というように幅を持たせる会社が多かったですが、各社の売り出し価格も平均を出して算定しました。A社が3600万円~3800万円と出してきたとすると、A社の売り出し価格を3700万円とします。他社も同様にして算出し、6社の売り出し価格の合計を6で割った金額を売り出し価格としました。

6社の平均は最安値より300万円高い


これが1社ならそこが出してきた価格で決まります。その会社が6社のうち一番安い価格を出してきたところなら、3500万円で売り出すことになります。値引き交渉はつきものですから、3400万円とか3380万円で売れたとすると、実際に売れた金額より300万円程度安く売ったことになります。

売却が早く決まり、高く売れたのは間違いなく一般媒介契約のお陰です。不動産の売却を考えている方には一般媒介契約をおすすめします。

決定した価格を6社に一斉送信


決めた売り出し価格は6社にメールで一斉にお知らせします。各社の売り出す日にちが異なっては不公平になるからです。6社全ての価格が揃う日が分かっていましたので、「○月○日の午前10時に売り出し価格をお知らせします」ということは事前にメールで伝えておきました。

 

すぐ売れたのは一般媒介契約のお陰

 

売り出した物件は幸いなことにすぐ売れました。実際に現地をご覧になる方を紹介してくれた不動産屋さんは3社あり、そのうちの1社が紹介してくれた方に決まりました。もし専任媒介契約を選択して、その会社が一人も紹介できなかった3社のうちの1社だったらと思うと、ゾッとします。ずっと売れないまま数ヶ月が経ち、売値を下げなければならなかったかも知れません。

不動産の売却を考えている方におすすめしたいこと、それは不動産屋さんがすすめる専任媒介にはせずに、一般媒介を選択することです。その方が売却の確率はかなり高いと思います。不動産屋の皆さんにとっては良い情報ではないかも知れませんが、売却を実際に経験した当事者はそう実感しています。

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不動産の複数社とやり取り
その送信メールの内容

 


こちらからの連絡事項をメールで一斉にお知らせする様にしましたが、そのときの一例をご紹介致します。

 送信メール1:面談の日時の相談

 一括査定の登録後、メールでのご連絡に対し、面談の日程をメールですすめます。電話でのご連絡が多いですが、メールもきます。

 送信メール2:面談のお礼と契約内容の報告

面談のお礼と契約内容を一般媒介契約・専任媒介契約のいずれにするかのご報告です。

 送信メール3:住宅の写真送付の件

新築時に撮った写真と見取り図があれば送付します。契約後に必要と判断した会社は自ら撮影しますが、要望された場合に写真等があれば送付してあげます。

 送信メール4:販売を継続の意思の確認
決めた契約内容(一般媒介契約 or 専任媒介契約)で販売を継続していただけるかの意思を確認します。

 送信メール5:査定の提出のお礼

売り出し価格と査定価格を出していただいたことへのお礼のメールです。

 送信メール6:売り出し価格の公表日を報告

売り出し価格の公表日を伝えます。各社同時に販売活動を開始していただくため、公表日を事前にお知らせします。

 送信メール7:売出し価格と協力会社のご報告

売出し価格を伝え、そして協力していただく不動産会社各社を公表します。

 送信メール8:売り出し物件ご購入の報告

不動産購入の申し込みがあったことをお知らせします。

 送信メール9:売却契約締結の報告

売却契約を締結し、今回の活動は終了した旨のご報告とこの度のご協力への感謝をお伝えします。

 

 

不動産売買契約時の実態

 

 

売買契約当日の場所と参加メンバーは


売買契約の際には、売却者と購入者の当事者の他に司法書士と不動産会社の担当者が立ち会います。
仕切り役は司法書士の先生です。場所と参加された皆さんの顔ぶれは以下の通りです。

 場所と参加メンバー

△場所:A銀行a支店
△参加メンバー4名:売却者(私)、購入者、不動産会社担当者1名、司法書士の方1名


売却者と購入者の当事者の他に司法書士と不動産会社の担当者が立ち会います。 仕切り役は司法書士が担います。場所は銀行の応接室です。売却当事者の私はローンもないので、購入者がローンを組むA銀行のa支店で行いました。必要書類に押印、記入し、購入者が入金の手続きをして、入金を確認後に権利書を手渡します。その間、1時間程度だったと思います。

出入金の銀行を同じにすると1時間程度で済む


私もA銀行に口座があったので1時間程度で終了しましたが、もし口座がなく、新たにA銀行に口座を開設することなく、他行なら入金の確認に2~3時間は要するようです。ですから売る方、買う方の双方の口座を同じ銀行にすると、入金の確認も最短時間ですみます。

 

知らない同士が数時間も顔を突き合わせて話題を探して時間をつぶすというのもなかなか辛いものがあります。 1時間程度なら何とか間も持ち、お互い快適に過ごすせました。

 

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まとめ

 

 売れたら売ろうと思い、不動産屋さん1社に販売のお願いをしたが、希望した価格では売れず諦めること二度。

 体力も限界に近づき、次シーズンは何としても除雪から解放されたいとの思いが強かった三度目は幸いにすぐ売れた。

 売れた理由はネットの不動産売却一括査定。申し込むと、私の不動産情報に興味を持った6社から連絡がきていち早く、しかも高値で売れた。

 6社のうち現地までお客さんをご案内してくれたのは3社。ご案内できなかった3社のいずれか1社だけにお願いしていたら、また売れなかったかも知れない。

 希望の価格で売れるのなら、そろそろ売っても良いかなと思う人は気軽に申し込んでみたら良い。自分が持っている不動産の価値も分かるし、買いたいという人が現れても、売りたくなければ売らなくても構わない。最終的に売る・売らないは売り主が決断することなので。
 不動産査定無料サイト(リビンマッチなど)に申し込み、複数の会社と契約することが、いち早い売却、高値での売却につながることを身を持って実感した。


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